В СПб: +7 812 001 89 40
В Праге: +420 603 00 01 47
Часты работы "Горячей линии"
В СПб: пн-пт 10.00 - 19.00
В Праге:
пн-сб 10.00 - 20.00

Правовые аспекты приобретения недвижимости в Чехии.

Человек, задумавшийся о приобретении недвижимости за границей, может преследовать несколько целей. Не будем рассматривать вопрос об улучшении жилищных условий, поскольку мало для кого из россиян такой вариант окажется актуальным.

Часто о приобретении недвижимости за рубежом задумываются те,  кто предполагает, что на склоне лет было бы неплохо обеспечить себе спокойное жизненное окружение и комфортное существование в доступной, понятной и не очень отдаленной стране.

Но наиболее распространенный случай – просто желание рационально использовать денежные средства, которые оказались к данному моменту свободными или могут таковыми оказаться в ближайшем будущем.

Чешское законодательство относит к объектам недвижимости земельные участки, строения, нежилые помещения и квартиры. Особый вопрос – земельный участок, на котором расположено строение. Такой участок неразрывно связан со строением, поэтому  его владельцем (совладельцами) является владелец (совладельцы) строения. Отсюда очевидно, что каждый собственник квартиры является и совладельцем участка, на котором расположен многоквартирный дом. Эти положения  подробно изложены в Законе 72/1994 Sb.

Объектом внимания инвестора чаще всего становятся квартиры или многоквартирные дома. Любопытно, что в последние 10-15 лет традиционным способом вложения денежных средств в Чехии была покупка старого многоквартирного дома, которыми застроены все центральные районы  Праги. При этом часть квартир дома, как правило, была занята по договорам социального найма. Этот факт и состояние дома оказывали существенное влияние на начальную цену. Затем следовали расселение жильцов и капитальный ремонт дома. По истечении 2-3 лет  отреставрированный дом шел на продажу. По квартирам или в целом. Но теперь уже продажная цена объекта превышала начальную цену в разы! На этом принципе, к примеру, предприимчивые итальянцы уже много лет делают хороший бизнес в Праге.

Один из главных вопросов – это вопрос о том, кто может владеть недвижимостью в Чехии? По действующему на начало 2010 г. законодательству физическое лицо – гражданин одной из стран СНГ может быть владельцем недвижимости только при условии, что он имеет право постоянного проживания в Чешской Республике. А такое право получить очень непросто. Поэтому большинство объектов недвижимости, «принадлежащих» нашим соотечественникам,  является собственностью фирм – резидентов ЧР. Владельцами фирм соответственно являются физические лица. Такое положение дел  мало распространено в России. Причины этого хорошо известны. Но в Чехии – прямо противоположная ситуация. Недвижимость на юридическом лице – очень распространенное явление. Далее подробно остановимся на плюсах и минусах  этого варианта.

Сегодня многие говорят: «в Чехии разрешили покупать недвижимость всем иностранцам». Как же обстоят дела на самом деле?

При вступлении в Евросоюз Чехия подписала обязательства привести свое законодательство в соответствии с европейскими нормами. В том числе и в части свободного перемещения капиталов. Согласно этим обязательствам по истечении пяти лет после вступления Чехии в Евросоюз валютный  закон (а именно этим законом 219/1995 Sb. определяется право иностранцев владеть недвижимостью) будет предусматривать право граждан третьих стран (к которым, в частности, относятся страны СНГ) владеть недвижимостью. На изменение закона в части владения гражданами третьих стран лесными и земледельческими участками Чехии отвели семь лет. Установленный срок истек 1 мая 2009 г. Но закон исправлен не был.
В результате возникла парадоксальная ситуация: по действующему чешскому закону владеть недвижимостью гражданину третьей страны нельзя, а по принятым Чехией обязательствам должно быть можно. И тогда появился комментарий чешского Кадастра, который регистрирует права собственности, под названием «Приобретение недвижимости иностранцами с 1 мая 2009». В комментарии разъяснено, что в соответствии со статьей 10 Конституции Чешской Республики принятые ей международные обязательства имеют приоритет над  национальными законами. Поэтому Кадастр недвижимости с 1 мая начнет регистрацию обсуждаемых прав. По итогам  2009 года таких прецедентов оказалось немало.

Итак, сегодня в Чехии можно реализовать обе возможности: зарегистрировать приобретенную недвижимость на себя или на свою фирму.  Вопрос - какой вариант лучше?  - не имеет однозначного ответа. Основная причина, прежде всего в том, что приобретая недвижимость на себя, вы не получаете никаких дополнительных прав на пребывание в Чехии. Владение недвижимостью физическим лицом – иностранцем не дает оснований претендовать ни на постоянное ни на временное пребывание в Чехии. Этот факт несколько отличает Чехию от многих других европейских стран. Вероятно,  в будущем законодательство может быть изменено.
Но, сегодня, задумываясь о приобретении недвижимости в Чехии, желательно хорошо продумать свои жизненные планы, ожидания и возможности.

Одним из самых распространенных оснований для получения  права на долговременное пребывание в Чехии является предпринимательство. То есть,  открытие собственной фирмы – резидента Чехии. Несмотря на то, что эта процедура выглядит достаточно трудоемкой, исполняется она довольно быстро и понятно. Главное – не вступать в «сложные» отношения с чешской Фемидой и сделать все чисто и легально. В Чехии вполне лояльное и адекватное отношение государства и общества к предпринимательству. Вести дела очень комфортно. Особенно тем, кто имел опыт ведения собственного бизнеса в России. Государство всячески подчеркивает: «делайте все, что хотите, но по закону, помогать вам, к сожалению,  не будут, но и мешать  никто не станет». Учредители фирмы, которые избраны еднателями (управляющими)  имеют основания для получения предпринимательской годовой визы. Такая виза оформляется в консульствах ЧР, а в последующем может неоднократно продляться  на двухлетний срок в чешской полиции по делам иностранцев. По истечении пяти лет  иностранец может подать документы для оформления права постоянного проживания в ЧР с одновременным оформлением статуса резидента Евросоюза.

Если в ваши планы входит получение права постоянного проживания в ЧР и получения статуса резидента Евросоюза, то обойтись без открытия юридического лица можно только, если  использовать довольно «экзотические» варианты: брак с иностранцем, воссоединение семьи и пр. Как уже отмечалось, чешское законодательство весьма либерально к предпринимателям (особенно в сравнении с российским). Поэтому нормальной является ситуация, при которой фирма долгое время не имеет прибыли, а финансируется за счет займов учредителей, покупая при этом все, что считает необходимым: от телефонов и офисной техники до квартир и домов. Понятно, что если недвижимость оформлена на юридическое лицо, то этот факт позволяет несколько «активизировать» даже бездействующую фирму. Например,  сдача в аренду недвижимости или ее части с оказанием каких-либо дополнительных услуг самим же учредителям решает задачу «имитации» деятельности фирмы и может оказаться существенным при подаче документов на право постоянного пребывания в Чехии.

Если вы, например,  обладатель годовой шенгенской визы, полученной в консульстве Финляндии, и  при этом не испытываете проблем с ее повторным оформлением, то вполне может оказаться, что получение каких-либо чешских виз для вас не является актуальным. В таком случае оформление чешской недвижимости на физическое лицо нормальный для вас вариант. И посещать Чехию и управлять своей недвижимостью вы сможете почти без ограничений. Более того, для управления чешской недвижимостью вообще можно отказаться от поездок в Чехию. Практически все необходимые операции, включая управление денежными средствами можно осуществлять не выходя из своего российского офиса. Развитая информационная инфраструктура и «продвинутое» чиновничество этому очень способствуют.

Продажа недвижимости, точнее перевод прав собственности в Чехии облагается налогом. Так, например,  продажа квартиры, оформленной на вашу фирму самому себе, обойдется в 3% от оценочной или продажной (от большей величины) ее стоимости. Платит этот налог продавец недвижимости, но по закону гарантом платежа является покупатель. Поэтому в ряде случаев покупатель и становится плательщиком этого налога. При составлении договоров купли-продажи надо уделить внимание тем  разделам договора, которые касаются порядка оплаты этого налога.

Сделки с  недвижимостью облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС или DPH в чешском варианте). Сегодня в ЧР базовая ставка НДС – 19%. Однако на жилые дома  и квартиры «социального размера» (до 120 кв.м квартира и до 350 кв м дом) распространяется льготная ставка – 10%. В соответствии с международными обязательствами Чехии эта ставка периодически увеличивается (еще пару лет назад она составляла всего 5%). Разумеется, рост ставки НДС  обеспечивает автоматический рост цен на недвижимость. Сделки с объектами недвижимости, размеры которых превосходят размер установленных норм для социального жилья, облагаются по ставке 19%.






Новости Чехии

28.01.2013
Выборы президента ЧР

Новым президентом ЧР будет Miloš Zeman (Милош Зэман).

Новости Чешской недвижимости

09.12.2010
Какие изменения спроса среди россиян на недвижимость в Чехии ожидаются в 2011 году.

Все также лидером будет оставаться недвижимость в Праге. Что касается северо-запада Чехии, то все больший интерес вызывают у россиян курорты, помимо Карловых Вар, Марианские и Франтишковы Лазни. Новые направления – это недвижимость на юге и востоке страны.

Информация для инвестора

27.09.2010
Продажа мини-отеля в Восточной Чехии

Отель от собственника в Новом Градке, в живописном месте Орлицких гор Восточной Чехии.

Подписка на новости


Vlajka meny EUR EUR = Kc zmena {value}%

Vlajka meny USD USD = Kc zmena {value}%

Vlajka meny RUB RUB = Kc zmena {value}%

Новые проекты


Коттеджи в поселке Stara Hut (40 км от Праги)
В продаже кирпичные коттеджи (44 дома) и участки под застройку в поселке Stara Hut, всего 70 участков. На всех участках – забор, подключения к инженерным сетям: электричество, газ, вода, канализация, ливневая канализация, телефонная линия.


Коттеджный поселок Mukařov (предместье Праги)
Проект решен как ансамбль из таунхаусов и спаренных домов – 3 секции по 6 домов, 2 секции по 4 дома и 10 спаренных домов. Все дома двухэтажные, без подвала. Каждый дом имеет собственный участок.


Проект Bydlení Nad Přehradou
Проект Bydlení Nad Přehradou предлагает современные квартиры от 1+kk площадью 28 м2 до люкс-класса 4+kk площадью до 114,2 м2 около Hostivařské přehrady (плотины)в районе Прага 10. На первом этапе строительства будет построено одно высотное здание с прилегающими квартирами-мезонетами. В каждой квартире будет балкон, терраса или лоджия. У квартир на первом этаже - участки-палисадники. В районе есть вся необходимая инфраструктура, хорошее транспортное сообщение с центром Праги.

 
Дорогие Проститутки Питера.